壹、前言

筆者承辦租賃糾紛時，發現常發生房客認為房東進入租屋處，進而發生一系列之糾紛，而歸究於問題的本質，發現多事房東即房屋所有權人對法律上「所有權」的概念認識不清所致。

房屋的所有權人，按民法第765條規定，在法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉。此條所謂的「法令限制範圍」包括民法本身，以及其他公法上的規定，例如民法774條至800條所規定的「相鄰關係」，指一定情況下，房屋所有權人要容忍鄰居包括通行、排水過水、甚至是進入到住家內等義務。或如耕地三七五減租條例20條規定，除非有例外情況，否則承租人只要有承租意願，出租人都要把自己所有的土地，繼續與承租人續訂租約，影響出租人締約自由的權利。

而房東把房屋的所有權出租給房客，其實房東對於所有權中的「使用支配管理的權能」就會受到限制，如果房東在租賃期間進入租屋處，則可能涉及刑法第306條規定的「侵入住居罪」，指「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」

貳、常見房東進入租屋處的原因

一、以為租約終止或到期，在房客還沒點交返還前，就逕自進入租屋處

這點很多房東應該心中會認為自己當然可以進入了，就算未經房客同意。但法律上答案其實是不行。因為房客在租約終止或到期後，法律上是依租約或民法455條規定，對房東負返還租賃物的義務而已，如果房客不履行。房東僅得依照民法455條或767條去法院訴請房客返還，及強制執行，以排除房客對租賃物的占有。房東本身不具公權力可以為了保護私權，以強制手段排除他人的侵害。

二、房客出門忘記將門鎖好，房東可以進入租屋處裡面嗎?

原則上，房客因為於租賃期間對租賃物有使用支配管理權限，所以房東未得房客同意是不得任意進入。但假設有特殊情況，例如房東發現門沒關外，還聽到燒開水水滾的聲音，但呼喚房客卻都沒人應答，這時候房東為避免發生危險或房客財產受到損害，應可以依照民法關於無因管理的規定，推定房東縱算進入租屋處幫房客關掉瓦斯爐，也應該不違背房客的意思。

三、房東為了修繕、安裝設備、查看漏水等，可以進入租屋處裡面嗎?

原則上，答案跟前面一樣，未得房客同意下，是不得任意進入租屋處的。

參、房東進入租屋處涉及刑事侵入住居的犯罪嗎?

房東如果未得房客同意，無任何正當理由下就進入租屋處，就會涉及刑法306條侵入住居罪的規定。但如果是像前面提到，房東基於為房客無因管理而進入租屋處關瓦斯，應屬有正當理由。或是常見房東因為管委會通知或鄰居投訴，要確認房屋有沒有受到鄰損、過大的修繕噪音振動等，房東基於確認房屋的損害賠償請求或是避免發生意外等情況，未經房客同意進入租屋處，縱非正當理由，也可能被認定主觀上沒有侵入住居的故意，但建議無論是獲得房客同意或是例外危險急迫等情況，房東都必須請求管委會、里長等人陪同進入或是保管與相關人員的對話交往紀錄，而有相關證據證人證明自己主觀上沒有侵入住居故意，才能降低法律爭議的風險。