土地法第34條之1執行要點修正後，共有人應如何通知優先購買權人
文章是本所律師為法律百科撰寫之專欄文章，原文內容（較詳細包括註腳）可至以下連結閱讀：https://www.legis-pedia.com/columns/1/articles/1276
一、前言
共有不動產出售所引起的爭訟向來是法院常見的案件大宗。內政部於2023年8月22日大幅度修正「土地法第34條之1執行要點」，並於2024年1月1日生效。整體修法內容來看，是偏向兼顧不同意出售共有人（下稱他共有人）行使優先購買權的權益來靠攏，而提升以多數決處分的部分共有人（下稱部分共有人）的處分難度。而其中強化保障他共有人行使優先購買權的核心修正，當屬部分共有人通知他共有人行使優先購買權的方式及內容，筆者以下即以此為文介紹。
二、通知時機點、方式與內容
（一）部分共有人通知的時機點
1. 法院認為在部分共有人與第三人訂定買賣契約「後」
土地法第34條之1（下稱系爭規定）第2項或是土地法第34條之1執行要點（下稱系爭要點）第8點第1款規定，都指出部分共有人依系爭規定第1項處分時，應「事先」以書面通知他共有人。這裡的「事先」要如何理解？法院常見的見解是認為，他共有人的優先購買權發生，以「部分共有人與第三人訂定買賣契約後」為基礎，所以部分共有人通知的時機點，應在與第三人訂定買賣契約後。
不過，有地政學者認為，所謂的「事先」是指部分共有人有出售計畫時，就應在「訂定買賣契約前（俗稱：私契）」先通知他共有人，通知內容即應載明建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限等。
2. 為什麼實務認為訂定買賣契約後才要通知？
據筆者觀察實務上不動產買賣交易運作，少見於訂定買契約前即先通知他共有人，原因多在「未出現確定的買方而協商各項買賣交易細節前，部分共有人實無法就系爭要點第8點第6款規定書面通知應記明的價金分配、償付方式等內容為記明」。另觀諸法院拍賣共有不動產時，也是待投標人標得「後」，始通知其他共有人是否優先購買。
且就優先購買實務上的爭議，部分共有人是否應於訂定買賣契約前即通知他共有人，往往並非爭執重點，常見爭執多是通知地址究為他共有人的實際住所還是戶籍地址；他共有人回函內容變更部分共有人通知所附買賣契約的條件時，是否仍屬合法行使優先購買權[等。
3. 筆者贊同法院見解
筆者初淺認為，事先通知得於「訂定買賣契約後」再通知即可，一則，實務見解與學說多數認為他共有人的優先購買權此時才有效成立，因此此時才有通知的必要。
二則，系爭規定第1項的「處分」，係指法律行為中的處分行為，而非負擔行為，故事先通知的時點如提前到負擔行為作成前，即部分共有人與第三人訂定買賣契約（俗稱：私契）前，似有過度限制的疑慮。
三則，不動產交易實務上，部分共有人若需通知他共有人，過往是以「買賣契約」（俗稱：私契）作為利害關係人的證明文件，去向戶政機關申請他共有人的戶籍謄本，作為後續通知地址的依據。甚至有遇過戶政機關認為部分共有人應先向地政機關申請所有權移轉登記，而以經地政機關開具補正提出他共有人之戶籍謄本的文書，方得以此作為向戶政機關申請調閱他共有人戶籍謄本的利害關係證明文件。因此，在沒有訂定買賣契約前，部分共有人無法提出利害關係證明文件以申請他共有人的戶籍謄本、查知地址，自難踐行通知義務。
4. 小結
綜上，筆者贊同法院常見見解，部分共有人與第三人訂定買賣契約「後」，始應通知他共有人。如要求部分共有人於訂定買賣契約前即通知他共有人，雖學者所言法律上理由甚有道理，但實務上執行恐相當困難，且易生爭議。
（二）通知的方式
1. 原則：書面通知
依系爭要點第8點第2款規定，書面通知是指「雙掛號之通知書或郵局存證信函」，但應送達的地址或處所，是本次修法的核心。
（1）修法前
原本於不動產交易實務上，為免爭議，常見部分共有人皆將書面通知寄送到他共有人的戶籍地址以為送達。但就會發生部分共有人縱使知道他共有人戶籍地址以外的實際住居所，仍寄送到戶籍地址，導致未居住在戶籍地址的他共有人未能收受，而爭執部分共有人未合法通知的爭議。
（2）修法後
修法後，系爭要點第8點第2款即規定，原則應向他共有人的戶籍地址、事務所或營業所地址為送達處所（視他共有人為自然人、法人或非法人團體而定）。若戶籍地址無法送達、有戶籍法50條戶籍暫遷至戶政機關，或部分共有人知悉他共有人不住在戶籍地而有其他實際住居所時，部分共有人應「查明」並「改以」他共有人實際住居所為送達。
但此規定目的應係防免部分共有人明知他共有人的實際住居所，仍送達至戶籍地址的不法行為；而部分共有人是否知悉，仍應由他共有人提出證據證明，例如對話紀錄、郵件寄送紀錄，或部分共有人實際拜訪的影片照片等。至於部分共有人要查明到什麼地步，因為一般人並沒有調查的公權力，實難期待或強求部分共有人，因此可預見部分共有人處分時，會在登記申請書上逕以切結「確不知悉他共有人實際住居所」的方式處理。
2. 例外：以公告代替書面
（1）什麼時候可以公告代替書面？
當部分共有人無法寄送他共有人的戶籍地址，又無法查明其實際住居所時，得以公告代替書面通知。
其次則是系爭要點第8點第2款但書提到，他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍，部分共有人仍須就除戶地址通知無法送達，又無法查明實際住居所，而於登記申請書切結後，才能以公告代替書面通知。
再來則是他共有人無戶籍，部分共有人仍應按他共有人土地或建物登記簿地址為通知無法送達，又無法查明實際住居所，而於登記申請書切結後，才能以公告代替書面通知。
（2）修法明定公告生效時點
至於部分共有人公告的方式，原先就規定可以用「經村里長簽證的布告」或以「登報」的方式公告。本次修法則明定公告發生效力的時點是自最後登載日起，經20日發生通知效力。
（三）通知的內容
1. 通知應記明的內容
依照系爭要點第8點第6款規定，通知或公告的內容應記明：
（1）土地或建物標示。
（2）處分、變更或設定方式。
（3）價金分配。
（4）償付方法及期限。
（5）受通知人與通知人的姓名、名稱、住所、事務所或營業所。
（6）其他事項，實務上常見如瑕疵負擔、稅金負擔、貸款成數不足作為解除條件等。
2. 修法後注意併同出售的應記載內容
另外，部分共有人出售共有物，如同時一併出售其他不動產，此時，依照修法後規定，通知時應分別記明各宗土地或建物的價金分配。應分別記明的原因應在於使他共有人有權選擇是否僅購買有優先購買權的不動產，以免部分共有人以併同出售方式提高總價金，造成他共有人行使優先購買權的阻礙。
三、通知的對象
依系爭要點第8點第1款規定，原則上應通知他共有人全體。但如他共有人之中有人已死亡，系爭要點第8點第7款規定，部分共有人應以「他共有人之繼承人或遺產管理人」為通知或公告的對象。
附帶一提，通知的對象必須是他共有人全體成員，但並沒有要求部分共有人全體都要列為通知主體，只須其中一人通知，且能確保他共有人均知情得行使優先購買權即可[33]。
四、違法通知的效果
（一）如完全未通知或公告
因系爭要點第9點第1款要求地政機關應審查通知或公告的內容，範圍包括受通知人姓名、名稱與住所、事務所或營業所及通知人的姓名、土地或建物標示。故如果完全未通知或公告，而無法提出通知文件供地政機關審查，此時按照土地登記規則第57條第1項第2款規定，會被地政機關以「依法不應登記」駁回申請。
（二）如有通知，但通知不實
因為通知或公告的內容除了上面提到的項目外，地政機關並不會實質審查其他內容是否真實，所以如果符合形式而登記完畢，此時法院多認為部分共有人的通知義務屬於共有人間的內部關係，僅發生部分共有人對他共有人是否負損害賠償責任的問題，而不影響部分共有人已將共有物處分給第三人的效力。
五、結語
此次修正增加通知內容與強度，並適時增加地政機關的審查範圍，固然對他共有人可以合法、可能的行使優先購買權權益的保障，有一定程度的提升。但囿於部分共有人實際調查的困難，於通知實際執行上，除防免部分共有人明知他共有人的實際住居所，仍送達至戶籍地址等特定情況外，實際上恐怕仍多以切結及搭配公告來處理，所以修法後成效如何，仍有待觀察。